Chcete koupit nemovitost v dražbě? Možná budete muset vystěhovat předchozího majitele!

Koupit byt nebo dům v dražbě zní lákavě, zvlášť když jde o ceny znatelně pod tržní hodnotou. Jenže tahle zdánlivě výhodná cesta k vlastnímu bydlení má svá úskalí. Možná se ale po vítězství v dražbě dozvíte, že váš nový dům obývá někdo jiný – a rozhodně nemá v plánu se vystěhovat.

Dražební řízení: Jak celý proces funguje

Asi si říkáte, jak taková dražba vlastně probíhá. Je to docela jednoduché, ale má svá pevná pravidla. Nejdřív si exekutor nebo soud nechá nemovitost ocenit od soudního znalce a určí tak startovní cenu pro dražbu. Tahle cena je většinou nižší než běžná tržní hodnota, proto dražby přitahují tolik lidí.

Než se vůbec dostanete do sálu, musíte složit jistotu ve výši deseti procent z vyvolávací ceny. Nebojte se, pokud nebudete úspěšní, peníze vám vrátí. Ale když zvítězíte, máte třicet dní na to, abyste doplatili zbytek.

Samotná dražba je veřejná akce, na kterou se může přijít podívat každý. Vyvolávací cena se zvyšuje po předem daných částkách, dokud někdo neřekne poslední slovo. Většinou to trvá pár hodin a bývá to docela napínavé.

Rizika dražby: Na co si dát pozor

Tady začíná ta méně příjemná část. Největší problém je v tom, že kupujete něco, co jste si nemohli pořádně prohlédnout. Často máte k dispozici jen základní informace a pár fotek zvenku. Jak vypadá uvnitř, v jakém je technickém stavu, nebo jestli tam neteče ze stropu, to zjistíte až když budete mít klíče v ruce.

Ještě horší je situace s bývalým majitelem, který prostě nechce odejít. Zákon mu umožňuje zůstat v nemovitosti až do pravomocného ukončení exekuce. To může trvat měsíce a někteří lidé se prostě odmítají vystěhovat dobrovolně. Pak si musíte zaplatit exekutora, aby je dostal ven, což vás bude stát další peníze.

A pozor si dejte i na různé dluhy, které k nemovitosti patří. Ne všechny se totiž s prodejem vymažou. Může se stát, že na vás zůstanou nedoplatky za elektřinu, plyn, nebo třeba příspěvky do fondu oprav, pokud kupujete byt.

Výhody dražby: Proč stojí za zvážení

Dobře, nezní to všechno tak růžově, ale opravdu to má své výhody. Ta největší je jasná – můžete si pořídit nemovitost podstatně levněji než při běžném nákupu. Z dostupných informací vyplývá, že se většina dražených nemovitostí prodá za něco kolem sedmdesáti až osmdesáti procent běžné ceny. To už není k zahození, hlavně když hledáte něco k investování.

A pak je tu ještě jedna věc, která se docela hodí. Po dražbě získáváte nemovitost úplně čistou, bez starých dluhů a zástavních práv, které možná tížily předchozího majitele. Jeho problémy s bankou nebo jinými věřiteli se vás netýkají.

Navíc celá věc je hotová relativně rychle. Žádné dlouhé vyjednávání s majitelem, čekání na jeho rozhodnutí nebo dohadování se o ceně. Vyhrajete, zaplatíte a máte to za sebou.

Příprava na dražbu: Klíč k úspěchu

Pokud vás tahle možnost zaujala, tak se na to připravte pořádně. Nejdřív si sežeňte všechny dostupné dokumenty u exekutora nebo na soudu. Je toho obvykle docela dost a možná vám to bude připadat jako nudné čtení, ale najdete tam spoustu užitečných informací o nemovitosti. A rozhodně se podívejte do katastru nemovitostí, tam se dozvíte, jestli s tou nemovitostí není nějaký problém.

Nemovitost si určitě zajděte alespoň zvenku prohlédnout. Vím, že se dovnitř nedostanete, ale i tak poznáte spoustu věcí. Jak vypadá okolí, v jakém stavu je budova, jestli nepadá omítka nebo se nepropadá střecha. A nebojte se popovídat se sousedy. Ti většinou vědí věci, které se v žádných oficiálních papírech nedozvíte.

Úplně nejdůležitější je stanovit si jasnou hranici, kolik jste ochotni zaplatit, a pak se jí držet jako klíště. Věřte mi, v tom napětí dražby se snadno necháte unést a najednou dáváte víc, než jste původně chtěli. A nezapomeňte do té kalkulace zahrnout všechno – možné opravy, vystěhování, právníka, prostě všechno.

Praktické tipy: Jak uspět v dražbě nemovitostí

Než vyrazíte na svou první dražbu, mějte připravené peníze nejen na koupi samotnou. Opravdu budete potřebovat rezervu na různé věci, které vás možná nenapadly. Třeba na právníka, když se budete potřebovat zbavit neochotného nájemníka, nebo na nutné opravy, které objevíte až po nastěhování. Rozhodně si nemyslete, že si koupíte dům a hned se nastěhujete.

Porozhlédněte se po cenách podobných nemovitostí v dané oblasti. Jen tak poznáte, jestli je ta dražební cena opravdu výhodná. Možná zjistíte, že běžný prodej by vás vyšel stejně nebo dokonce levněji. Stává se to častěji, než byste čekali.

V den dražby přijďte s dostatečným předstihem a pozorně sledujte, co se kolem vás děje. Všímejte si ostatních lidí, jak se chovají, jestli vypadají zkušeně nebo nervózně. Když uvidíte někoho, kdo očividně ví, co dělá, a najednou ztratí zájem, tak si položte otázku proč. Možná ví něco, co vy nevíte. Hlavně si pamatujte – nejde o to vyhrát za každou cenu, ale udělat rozumný obchod. Někdy je lepší odejít s prázdnou než s předraženou nemovitostí plnou problémů.

Zdroje: iDnes, lidovky.cz, denik.cz