Drahé byty jsou daň za stagnaci Prahy. Ve Varšavě se byty prodávají za polovinu!

Chaos, nedodržování práva, naprostá nepředvídatelnost. Tak charakterizuje povolování staveb v Praze Radek Menšík, majitel developerské skupiny.

Pražský marasmus je prapříčinou toho, proč tu mají developeři nepřiměřené ceny bytů, pokud se jim ovšem po letech podaří svůj záměr propasírovat úřednickou a­ politickou mašinerií. Projekty jsou extrémně rizikové a není jich dost, takže chybí konkurence a trh nefunguje, vysvětluje Radek Menšík. A má s čím srovnávat. Skupina UDI Group staví miliardové projekty v Polsku, v Maďarsku nebo v Srbsku. Jako na Balkáně si ale Menšík připadá spíš v Praze.

Máte víc aktivit v cizině, nebo u nás?

My jsme na českém trhu už 30 let, stále tu máme řadu projektů, ale v Česku je cesta k samotnému stavění už příliš složitá. Sami jsme byli překvapeni, když jsme přišli na zahraniční trhy, jak tam dokážou úřady fungovat. Žádost o stavební povolení podáváme elektronicky, všechna vyjádření si opatřuje sám stavební úřad, lhůty jsou jasně dané a především dodržované. V řádu týdnů, maximálně měsíců bývá vše vyřízeno. Žádný hon stavebníka za razítky se tam nekoná. Když letím z Bělehradu zpět do Prahy, mám pocit, že se nevracím z Balkánu, ale za chvíli na něm přistanu. Takže dnes už máme 80 procent aktivit v zahraničí.

Jeden investor mi vyprávěl, že když koupil v Kanadě pozemek, vítali jej místní slavobránou, protože přináší peníze a rozvoj. Tady naopak, a priory je podezřelý developer. Jak to vnímáte vy?

V 90. letech nás přátelsky přijímali i tady. Stavěli jsme levně bytové domy, a když jsme koupili pozemek v novém městě, vždy jsme se šli představit na radnici. Politici se pak přijeli podívat na naše referenční projekty a navzájem jsme si vycházeli vstříc. Lidé na radnicích chtěli, aby se jejich město posouvalo, měnilo, aby měli lidé kde bydlet. Dostupné byty jsme nakonec stavěli v 15 městech. Vnímání developerů ale postupně degradovalo až na úroveň zločince, což je paradox, protože developeři jsou dnes jediní, kdo staví ty nedostatkové byty. V Polsku, Srbsku, v Maďarsku nám slavobrány nestaví, ale můžeme se tam spolehnout, že když dodržíme územní plán a všechna nařízení, maximálně do roka stavíme. I­ v tom Bělehradě je naprosto nepředstavitelné, že byste koupil pozemek a radnice vám změnila územní plán, jako se nám stalo v Praze. Tady je chaos, nedodržování práva, naprostá nepředvídatelnost.

Čím si to vysvětlujete?

Předpisy bobtnaly a každé zjednodušení přineslo ještě větší byrokracii. Politická garnitura tu byla v posledních letech volena se slibem, že zabrání výstavbě. A ona potom proto, aby ho dodržela, zneužívá právo. Zkuste si napočítat všechny naše správní lhůty a i se současným stavebním zákonem, který je dost příšerný, byste měl stavět do roka. Tady ale nikdo nic nedodržuje a nedovoláte se ničeho. Největším problémem není samotný zákon, ale nevymahatelnost práva. Můžete mít sebelepší zákon, když ho ale veřejná správa ignoruje, následuje stagnace a netransparentní prostředí založené na zákulisních dohodách. Proč si myslíte, že tu nikdo otevřeně nemluví o tom, proč mu trvá získat povolení několik let? Protože když promluví, nic už nepostaví.

Co se s tím dá dělat?

Pražské projekty dokončíme, a pokud se nezmění atmosféra, nebudeme tu pokračovat. Také jsme si vyhodnotili, že chystaný Metropolitní plán přinese ještě větší nepředvídatelnost a korupční prostředí, než tu je dnes. Nakonec tu zůstanou jen ti, kteří svým mlčením podporují a udržují tento systém. Proč už v Praze téměř žádní velcí zahraniční investoři nestaví? Protože v takovém prostředí se zahraniční centrály neumějí a hlavně nechtějí pohybovat. Nemají na to čas, peníze ani žaludek.

Na druhou stranu ten pražský marasmus je prapříčinou toho, proč tu mají developeři nepřiměřené ceny bytů, pokud se jim po letech podaří záměr propasírovat úřednickou a politickou mašinerií. Projekty jsou extrémně rizikové a není jich dost, takže chybí konkurence a trh nefunguje. Ale to je politikum. Byli tu miliony metrů čtverečních pozemků pod stavební uzávěrou. Nový stavební zákon je na přelomu července a srpna odblokoval s odvoláním na to, že uzávěra nemá být trvalým řešením. To je skvělé. Nyní tedy stačí jen aby úřady dodržovaly zákon a lhůty, a i v Praze mohou být v krátké době levnější byty.

Ve kterých zemích působíte?

Když to vezmu podle rychlosti povolování staveb a vymahatelnosti práva: Polsko, Srbsko, Maďarsko, Česko. Ale Česko úplně opustit nechceme. Díváme se do okolí Prahy, do regionů, do větších měst. I tam vystřelily ceny bytů strašně nahoru a my stavíme stále za stejné ceny, takže tam teď vidíme příležitost. Do cen bytů v metropoli výrazně vstupují ceny pozemků. A to je důsledek toho, že ani trh s pozemky nefunguje.

Neujede Praze vlak? I pražští politici přiznávají, že už se díváme Varšavě na záda.

On už ujel a je to dobře vidět právě na cenách bytů. My ve Varšavě prodáváme byty v přepočtu za 55 ­tisíc korun za metr čtvereční, v Praze stojí metr v průměru 120 tisíc. V Srbsku budeme prodávat byty ve vyšším standardu, než je tu zvykem, za 65 tisíc korun za metr čtvereční. Na Žižkově se teď začínají prodávat 2+kk za 8 milionů korun. Ty milionové rozdíly jsou daň za místní stagnaci. V Srbsku jsme získali územní rozhodnutí na projekt za 1,6 miliardy korun s ­pěti stovkami bytů za devět měsíců od koupě pozemku a v létě budeme stavět. Ve Varšavě jsme stavební povolení na první etapu z­ 950 bytových jednotek dostali v průběhu šesti týdnů. V jednom polském brownfieldu jsem se byl podívat před dvěma lety, teprve tam bourali tovární budovy. Tehdy jsem si říkal, že tam snad nikdo nemůže bydlet. A polští kolegové mě uklidňovali, ať neblázním, že za tři roky to bude vypadat úplně jinak. Vedle nás už mají postaveno.

Chystáte se i do dalších zemí?

Ve firmě máme velké zahraniční know-how kolegů, kteří působili i­ v západních zemích, naše přidaná ­hodnota ­je ­ale ­ve ­střední Evropě. Umíme připravit i kancelářskou budovu nebo logistický areál a můžeme se ve velkém rozvíjet v zemích, kde už působíme, také v těchto segmentech. Třeba v Srbsku už máme povolení pro skladové areály. Korona ještě urychlila rozvoj e-komerce, takže obchodní centra teď příliš nefrčí, ale o to více jsou potřeba logistická centra.

Vy se snažíte propagovat různé modely dostupného bydlení. Měly by podle vás do bytové výstavby vstoupit obce nebo stát?

Už před 20. lety jsme stavěli levné byty skoro ve všech velkých městech. Máme i vlastní projekci, umíme stavby ukočírovat. Tehdy byly dobře nastavené podpory obcí, dnes by měly chuť do takových projektů vstupovat i banky, podstatná je ale odvaha politiků. Pokud nebudou chtít politici stavět a nebudou ochotní vysvětlovat svým voličům, že rozvoj je přínosný i pro ně, nic se nestane. My chodíme s nabídkami za pražskými politiky a oni před námi utíkají. Požádali jsme například magistrát hlavního města, aby nám za tržní cenu odprodal konkrétní pozemek. Že na něm postavíme typový bytový dům a že ho za cenu 40 tisíc korun za m2 bytu městu zase zpět odprodáme. Čistě proto, abychom ukázali, že to jde. Oni ale raději píší strategie a zkoušejí nakupovat ubytovny. Kroky vedení Prahy mi někdy připadají jako z večerníčku Pat a Mat, což přesně vykresluje třeba situace na Smíchově kolem vodního zdroje. Tam město sice verbálně deklaruje zájem o jeho ochranu, reálně ale ve věci za poslední roky neudělalo vůbec nic. Naopak dalo kladné stanovisko projektu Zlatý lihovar, a kvůli tomu hrozí, že systém jeho základů cenný podzemní vodní zdroj poškodí. Je to krátkozraké. Lidi nedostupnost bydlení tíží. A není to tak, že ti, co bydlí, jsou spokojení. Většina má děti a nechce se jim do smrti dělat mama hotel.

A Poláci si podle vás toto uvědomují?

Venku se vůbec nesetkáváme s negativním postojem ke stavění jako tady. Naopak. V Bělehradu se teď staví šest budov vysokých 150 metrů. Oni jsou hrdí, že se panorama jejich města mění. To naše „nic“ má ale i ten rozměr, že mladí a schopní lidé odcházejí. Já to vidím ve své firmě. Ti, kteří pracovali v zahraničí, se už do Česka vracet nechtějí. Oni se vidí ve stavařině, ne v pseudoznalostech, za kým jít a ­jak co obejít. Pojmenujme ale otevřeně problém a řešme ho. Kdyby se třeba každý mohl podívat, jak rychle postupuje na úřadu jeho projekt, bylo by vidět, kdo ani po třiceti dnech nic neudělal. Ale tady, když úředníkovi řekneme, že prošvihl lhůtu, tak se nic neděje. Kvalitní úředníci jsou velmi potřební a ­měli by být i dobře zaplaceni. Bez nich se ve stavebnictví nepohneme z místa a i přes nákladnou rekodifikaci stavebního práva zůstaneme na chvostu civilizovaného světa.

Radek Menšík

Zakladatel a majitel skupiny UDI­ Group. Na českém trhu působí více než 30 let, v současnosti ale staví převážně v zahraničí. Jeho skupina UDI Group realizuje rezidenční, kancelářské, retailové i průmyslové projekty v ČR a dalších zemích střední Evropy. Aktuálně připravuje 15 projektů, jejichž výnos v ­následujících pěti letech dosáhne řádově 37 miliard korun. Českému státu a obcím nabízí pomoc s řešením krize dostupného bydlení.