Neplatná ustanovení v nájemní smlouvě: Domácí vám nemůže zakázat domácího mazlíčka

Uzavření nájemní smlouvy je důležitým krokem v životě každého, kdo se rozhodne bydlet v pronajatém bytě nebo domě. Mnoho lidí však neví, že ne všechno, co je ve smlouvě napsáno, je také právně závazné. Občanský zákoník chrání nájemníky před některými nepřiměřenými požadavky pronajímatelů, a některá ustanovení jsou proto považována za neplatná, ať už jsou napsána sebevíc oficiálně. Situace je ale složitější. I když jsou taková ustanovení neplatná, jejich nedodržování může vést k napjatým vztahům s pronajímatelem a případným problémům při prodlužování smlouvy. 

Domácí mazlíčci a návštěvy – vaše právo na soukromý život

Jedním z nejčastějších sporných bodů v nájemních smlouvách je zákaz chovu domácích mazlíčků. Podle občanského zákoníku nemůže pronajímatel v nájemní smlouvě plošně zakázat chování zvířat v bytě. Takové ustanovení je neplatné, protože nepřiměřeně zasahuje do práva nájemníka na soukromý a rodinný život.

Stejně tak je neplatné ustanovení zakazující nebo omezující návštěvy v bytě či stanovující, kdo s vámi může v bytě bydlet (například vaše děti nebo partner). Byt je po dobu nájmu vaším domovem a máte právo v něm žít rodinným životem.

Důležité však je, že i při chování zvířat musíte dodržovat určitá pravidla:

• Zvíře nesmí obtěžovat ostatní obyvatele domu (například nadměrným hlukem).
• Nesmí způsobovat škody na majetku.
• Musíte dodržovat hygienické předpisy a domovní řád.

Pokud by váš pes pravidelně štěkal celou noc nebo kočka poškrábala parkety, může to být důvod pro výpověď z nájmu, i když samotný zákaz zvířat ve smlouvě platný není.

Zákazy úprav a dekorací – váš prostor k životu

Další častou oblastí neplatných ustanovení jsou nepřiměřené zákazy úprav bytu. Zatímco pronajímatel má právo zakázat stavební úpravy nebo jiné podstatné změny bytu, nemůže vám zakázat:

• Vymalovat byt jinou barvou (pokud ho při vystěhování uvedete do původního stavu).
• Pověsit obrazy a police (s drobnými vrtáními do zdí).
• Položit vlastní koberce nebo instalovat závěsy.

Tyto běžné úpravy, které činí z pronajatého bytu domov, jsou vaším právem, pokud nepoškozují byt trvale a lze je při vystěhování odstranit.

Problematické jsou i ustanovení, která vám ukládají povinnost provádět a platit opravy, které podle zákona náleží pronajímateli (například opravy vodoinstalace, topení, rozvodů elektřiny nebo výměny vadných spotřebičů, které byly součástí vybavení).

Smluvní pokuty a automatické zvyšování nájemného

Častým nešvarem v nájemních smlouvách jsou nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty za porušení povinností nájemce. Například pokuta 10 000 Kč za pozdní platbu nájemného o pár dní by pravděpodobně byla soudem považována za neplatnou.

Pozor také na ustanovení o automatickém zvyšování nájemného. Pokud smlouva stanoví, že pronajímatel může jednostranně zvýšit nájemné dle vlastního uvážení, jde o neplatné ustanovení. Zákon připouští pouze:

• Zvýšení nájemného dohodou.
• Pravidelnou valorizaci podle inflace (pokud je konkrétně ujednána ve smlouvě).
• Zákonné zvýšení nájemného, které je omezené co do výše i četnosti.

Neplatné jsou rovněž klauzule, které vám ukládají platit poplatky, které zákon neupravuje – například „administrativní poplatek za prodloužení smlouvy“ nebo „poplatek za kontrolu bytu“.

Důsledky neuposlechnutí neplatných ustanovení

I když je určité ustanovení nájemní smlouvy neplatné, jeho ignorování může mít praktické důsledky:

Neprodloužení smlouvy na dobu určitou – pokud máte smlouvu na dobu určitou, pronajímatel nemá povinnost ji prodloužit, když vyprší. Pokud tedy porušujete i neplatná ustanovení, může se rozhodnout nepokračovat ve smluvním vztahu.

Zhoršení vztahů s pronajímatelem – dobré vztahy s pronajímatelem jsou klíčové pro klidné bydlení. Striktní trvání na vašich právech může vést k napětí, které se může projevit v jiných oblastech – pronajímatel může být méně ochotný provádět opravy nebo vycházet vstříc vašim požadavkům.

Možné soudní spory – i když byste u soudu pravděpodobně uspěli, soudní řízení je zdlouhavé, stresující a může být finančně náročné. Navíc výsledek není nikdy stoprocentně zaručen.

Vliv na pověst nájemníka – zejména ve menších městech se informace mezi pronajímateli šíří. Pověst „problémového nájemníka“ vám může ztížit hledání nového bydlení.

Jak postupovat při neplatných ustanoveních?

Pokud jste v nájemní smlouvě objevili neplatná ustanovení, máte několik možností:

Preventivní řešení – ještě před podpisem smlouvy upozorněte pronajímatele na problematická ustanovení a pokuste se o jejich změnu nebo odstranění.

Komunikace a dohoda – pokud již bydlíte a potřebujete řešit konkrétní situaci (například pořízení domácího mazlíčka), snažte se s pronajímatelem nejprve domluvit. Vysvětlete svou situaci, nabídněte kompromis (například kauci navíc pro případ škod) a ukažte, že respektujete jeho majetek.

Právní pomoc – v případě vážnějších problémů vyhledejte právní pomoc. Některá občanská sdružení nabízejí bezplatné právní poradenství v oblasti nájemního bydlení.

Trvání na svých právech – pokud je to pro vás důležité, můžete trvat na svých zákonných právech i přes nesouhlas pronajímatele. Buďte však připraveni na možné důsledky a zvažte, zda vám stojí za to.

Nejlepším řešením je vždy vzájemná komunikace a respekt – jak ze strany nájemníka k majetku pronajímatele, tak ze strany pronajímatele k právům nájemníka na důstojné a příjemné bydlení.

Zdroje:  Sdružení nájemníků ČR, Ministerstvo pro místní rozvoj, Frank Bold – právní poradna, Veřejný ochránce práv